Аналіз ринку нерухомості Місто Київ як столиця України є: - політичним та адміністративним центром держави;
- духовним, культурним, історичним, науково-освітнім центром України.
За даними сайту www.kmv.gov.ua, місто Київ знаходиться в центрі Східної Європи на порубіжжі фізико-географічних зон лісостепової та мішаних лісів (полісся), в межах 50,5о північної широти і 30,6о східної довготи, на обох берегах р. Дніпро. Загальна площа Києва складає 835,6кв.км, або 83,3тис.га (0,14% території України). Станом на 01.07.06 за даними сайту www.ukrstar.gov.ua чисельність наявного населення міста Києва складала 2 699 189чол.; чисельність постійного населення - 2 657 882чол. Станом на 01.07.06 чисельність наявного населення України складала 46 756 618чол.; чисельність постійного населення - 46 576 263чол. Динаміка промисловості м. Києва свідчить про сталу тенденцію нарощування виробництва. Місто характеризується найбільш диверсифікованою серед регіонів України структурою промисловості. За останні роки збільшилась питома вага економічно та соціально ефективних її галузей: обробної промисловості – до 84,0%, у т.ч.: харчової та переробної промисловості – до 25,0%, машинобудування – до 18,3%, хімічної та нафтохімічної промисловості – до 15,0%; целюлозно-паперової промисловості, видавничої справи – до 9,5%; виробництва неметалевих мінеральних виробів – до 7,0%. Прискорення темпів зростання галузей, які виробляють продукцію кінцевого споживання, обумовлене збільшенням інвестиційного попиту підприємств і споживчого попиту населення в результаті підвищення їх грошових доходів. Перспективи розвитку м. Києва пов’язані із закріпленням позитивних тенденцій останніх років, їх поглибленням на основі широкого використання цілого ряду можливостей і особливостей, а саме: - вигідне географічне розташування на перехресті численних транспортних шляхів сполучення, які проходять із заходу на схід (з країн Західної та Центральної Європи в Росію і на Кавказ), а також із півночі на південь (з Росії та країн Балтики й Скандинавії у Південно-Східну Європу), що створює передумови для поглиблення торговельних відносин;
- столичний статус м. Києва;
- високий професійний, освітній і культурний рівень киян, наявність висококваліфікованих інженерів, технологів, робітників і службовців – менеджерів, відносна дешевизна робочої сили порівняно з зарубіжними країнами, міграційний приплив кваліфікованої робочої сили;
- потужний економічний потенціал, розвинена система комунікацій;
- великий культурний і туристично-рекреаційний потенціал, сконцентрований у мережі об’єктів культури і мистецтва, унікальних природних пам’яток; статус міста як члена почесного списку історичних міст ООН, унікальність пам’яток історії, культури й архітектури підвищують його туристично-екскурсійні можливості;
- привабливість м. Києва з точки зору престижності проживання, якості середовища життєдіяльності, різноманітності культурно-мистецьких і суспільних подій;
- можливості для подальшого просторового розвитку – наявність площадок перспективної забудови високої цінності, резерви планувального каркасу, значні територіальні ресурси у власності територіальної громади м. Києва.
За даними сайту www.ukrstar.gov.ua фінансові результати від звичайної діяльності до оподаткування за січень-травень 2006 року склали по Україні 18279,8млн.грн.; по м. Києву – 7189,6млн.грн. Якщо в середньому по Україні 61,8% підприємств одержали прибуток, то за аналогічний період по м. Києву даний показник дорівнював 62,1%. Прибуток підприємств (до оподаткування), що розташовані в м. Києві за даний період склав 11 158,8млн.грн. або 37,9% від сукупного по Україні. Одним із впливових факторів, на думку оцінювача щодо збільшення грошової маси для попиту на нерухомість є в т.ч. внутрішній фактор наявності, збільшення обігу та подорожчання землі як товару. В Україні за даними, наведеними в навчальному посібнику О.І. Драпіковського, І.Б. Іванової «Оцінка земельних ділянок», - в результаті приватизації протягом десяти років в 2004 році була досягнута паритетність між публічними і приватними формами власності на землю . Зміна структури земельного фонду України за формами власності в ході земельної реформи:
На початок року | Форма власності | державна | приватна | колективна | тис.га | % | тис.га | % | тис.га | % | 1992 | 60354,8 | 100 | | | | | 1993 | 60199,2 | 99,7 | 13,8 | 0,2 | 141,8 | 0,2 | 1994 | 57822,6 | 95,8 | 910,6 | 1,5 | 1621,6 | 2,7 | 1995 | 55148,5 | 91,4 | 1488,6 | 2,4 | 3717,7 | 6,2 | 1996 | 36310,5 | 60,2 | 1925,4 | 3,2 | 22118,9 | 36,6 | 1997 | 33141,6 | 54,9 | 2446,6 | 4,1 | 24766,6 | 41 | 1998 | 30701,2 | 50,9 | 3090,3 | 5,1 | 26563,3 | 44 | 1999 | 30097,0 | 49,9 | 3393,8 | 5,6 | 26864,0 | 44,5 | 2000 | 29265,5 | 48,5 | 4327,3 | 7,2 | 26762,0 | 44,3 | 2001 | 30166,5 | 50,0 | 29109,2 | 48,2 | 1079,1 | 1,8 | 2002 | 30027,1 | 49,7 | 29807,0 | 49,4 | 520,7 | 0,9 | 2003 | 29872,2 | 49,5 | 30178,0 | 50,0 | 304,6 | 0,5 | 2004 | 29796,8 | 49,4 | 30326,3 | 50,2 | 231,7 | 0,4 |
Переважна більшість із загальної кількості придбаних ділянок (82,5%) мали комерційне використання – для розміщення магазинів, кафе, ресторанів, готелів, автозаправочних станцій. Інші є земельними ділянками приватизованих промислових і транспортних підприємств, установ громадського обслуговування, кондомініумів. Такий розподіл свідчить про сьогоднішній попит, у якому переважає комерційна функція, що забезпечує найвищу прибутковість від використання землі. При збільшенні віку будівель та споруд частка землі в загальній вартості забудованої ділянки також збільшується. Тому типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю нерухомості встановлюється, як правило, для земельних ділянок, що мають чи допускають відносно нову забудову. Одночасно, така ситуація знецінення старого житлового фонду і зацікавленість будівельних компаній та інвестиційних інститутів на даному етапі лише підвищує вартість 1 м2 діючого житлового фонду, як в центрі так і на околицях м. Києва. Зростання цін на житло в 2006 році на околицях міста (в т.ч. по вул.Драйзера) можливо сміливо пов’язувати з загальними тенденціями інфляційного очікування, діючими ставками іпотечного кредитування в іноземній валюті (ставки кредитів під житло вітчизняних банків складають 11-12 «складних» відсотків на рік, в той час як ставки кредитів під житло закордонних банків складають 4-6 «складних» відсотків на рік). Іноземні і вітчизняні громадяни України знаходяться в нерівних умовах щодо іпотечного кредитування. Одночасно іноземці мають право безвізового режиму для в’їзду на територію України. Українці про таке право по відношенні до розвинених країн лише мріють. Факт ревальвації гривні по відношенню до американського долара у 2005 році також є одним із наслідків подорожчання житла. Одночасно очікуємі темпи інфляції можливо розрахувати за допомогою наступної формули, наведеної на стор.234 у книзі Тома Коупленда, Тіма Коллера та Джека Муріна "Стоимость компаний: оценка и управление" (Москва, ЗАО "ОЛИМП -БИЗНЕС" 2002.-576с.):
Очікуєма інфляція = ((1+ номінальна відсоткова ставка):( 1+ реальна відсоткова ставка)) - 1. Автори книги, враховуючи спірність оцінки реальної відсоткової ставки, зазначають, що у період 1926 - 1991рр. в США вона в середньому складала 0,5% на рік. А в окремі десятиріччя - 5,4% (у 40-х роках) та до 4,1% (у 80-х роках). Враховуючи спірність оцінки реальної відсоткової ставки автори книги радять оцінювати реальну відсоткову ставку в межах 2-3%, що на їх думку повністю відповідає довготривалому діапазону темпів росту ВВП. Оцінювач прогнозує, що тенденції зростання цін збережуться і в І-шому півріччі 2007р. Ціни на нерухомість продовжуватимуть рости як мінімум на рівні 1,5-2% в місяць. Найбільше подорожчають малогабаритні квартири. Ціни в сегменті квартир з великими площами в нових домах з сучасним плануванням також продовжать зростання, враховуючи відкритість ринку оренди квартир (оголошення про часові, добові та місячні ставки). Попит на нерухомість буде зростати разом із реалізацією інтеграційних процесів України до Євроспільноти, вступу до Світової торгової організації та зростанням доходів населення.
Потенційними причинами стабілізації цін на житлову нерухомість у 2006-2007 роках можуть бути: - Посилення конкуренції між будівельними компаніями в Києві. У Києві працюють багато будівельних компаній, які починають заважати один одному і, можливо будуть змушені знижувати рівень своєї рентабельності і ціни на житло.
- Зменшення притоку регіонального та іноземного капіталу. Регіональна еліта після придбання нерухомості в Києві до 31 жовтня 2004 року може та стрибок цін у 2005-2006 роках може не виявляти особливу активність до столиці, оскільки починається будівельний бум цін на нерухомість безпосередньо в регіонах.
Зменшення дохідності вкладень у нерухомість. Покищо не можливо назвати альтернативним варіантом інвестування грошових коштів у гривневі банківські депозити під 14-20% річних («простих», а не «складних» відсотків, що не враховують політичні та інші інфляційні ризики), а інші «доходні» ринки (наприклад фондовий) не дають такої «рентабельності без оподаткування». Згідно з даними наведеними у «REAL ESTATE», що є додатком до спеціального випуску журналу «FORBES» (вересень 2005р.) (129226, Росія, Москва, вул. Докукіна,16, тел. 980-5252, факс 980-5255) наведено деякий аналіз «за» та «проти» купівлі нерухомості в ряді Європейських країн. Великобританія
«За купівлю» | «Проти купівлі» | 1. Чітка структурованість ринку. Ріелторським агентствам у всьому світі відома вартість фактично кожного будинку, тому ризик переплати знижується. | 1. Високі податки: 1,5 – 4% вартості житла (для порівняння: в Іспанії – 0,4%, в Фінляндії та Італії – 1%). Середня вартість апартаментів з однією спальною кімнатою перевищує 400тис.Євро, а податок (3%) з такої квартири щомісяця коштує 1тис.Євро. | 2. Лондон – ділова столиця Європи. Власна квартира з погляду ведення бізнесу В Лондоні є зручнішим варіантом. | 2. Щоб отримати вид на право проживати в країні, потрібно відкрити бізнес в Великобританії. Поки цього не відбудеться, до власного житла доведеться їздити при наявності звичайної гостьової візи для іноземця. | 3. Продавці лондонської нерухомості запропонують вам зручні фінансові схеми. Враховуючи передачу володіння через офшор, на який куплено будинок, іншій особі. | 3. До податку з нерухомості додають ще й експлуатаційні видатки. |
Франція
«За купівлю» | «Проти купівлі» | 1. Високий соціальний статус. | 1. Щоб жити у Франції і відчуватися комфортно, англійської мови замало – потрібно вивчити французьку. | 2. За останні шість років нерухомість в даній країні подорожчала на 88% | 2. Обов’язкова участь нотаріуса в усіх угодах щодо купівлі-продажу нерухомості. Варіант формального заниження вартості ціни з метою мінімізації податків не пройде. Подібна мінімізація є можливою в Іспанії, Італії, Болгарії та Росії. | | 3. Гроші покупця мають надійти з рахунку нотаріуса, а туди вони мають потрапити з рахунку в європейському банку. |
Італія
«За купівлю» | «Проти купівлі» | 1. Італійці готові торгуватись. Перша ціна ніколи не є остаточною. | 1. Дуже багато будинків на вторинному ринку пропонують у непридатному стані «під перебудову». | 2. Низькі експлуатаційні видатки. Утримання віли вартістю у 3млн.Євро обійдеться приблизно у півтори тисячі Євро на рік. | 2. Складна процедура купівлі. Перед тим, як підписати попередню угоду, яка резервує за Вами квартиру або будинок, потрібно отримати в поліції ідентифікаційний подат-ковий код. | | 3. Високі першочергові платежі. Реєстраційний податок при купівлі нерухомості складає 10% від вартості, а нотаріальні витрати – ще 2,5%. |
Іспанія
«За купівлю» | «Проти купівлі» | 1. За оцінками агентства Estate Service, Іспанія пропонує зараз самі найзручніші умови купівлі нерухомості для нерезидентів: ніяких обмежень, доступність іпотечного кредитування (3% річних), шенгенська віза – автоматично. | 1. Після скандалу з відмиванням російських грошей Іспанія зробила більш жорсткими умови візового режиму для росіян. | 2. Міжнародна популярність. Вклавши понад 8,5млрд.Євро у нерухомість Іспанії у 2004 році (приблизно 1% ВВП), іноземці придбали тут 160000 об’єктів. | 2. В Іспанії будується сама більша кількість житлової нерухомості, ніж в будь-якій країні Євросоюзу. В рік тут будується 13,8 одиниць житла на 1000 чоловік ( у Великобританії – 3.1, в Германії – 3,5, у Франції – 6,3). При цьому в Іспанії на 1000 чоловік припадає 528 домів, що є також самим великим в Європі показником (найближчий конкурент – Греція з 505 будинками, потім Франція з 413). Звідси висновок: ріст цін на житло в Іспанії може уповільнитись. |
Об’єкт оцінки розташований на житловому масиві „ Троєщина”, по якому наявна достатньо тривала статистика агентства нерухомості „Благовіст” (www.blagovest.com), тому ціни на однокімнатні квартири цього району, зазначені нижче у таблиці є прийнятним орієнтиром для подальшої динаміки вартості об’єкту оцінки.
Вартість однокімнатної квартири у Деснянському районі м.Києва | Серпень 2004 | Серпень 2005 | Серпень 2006 | мінімальна | $18 000 | $23 000 | $40 000 | середня | $26 900 | $49 800 | $62 900 | максимальна | $50 000 | $67 000 | $120 000 | Середня вартість 1 м.кв. | $728 | $1 319 | $1 719 | приріст у 2005 ( у %% до 2004 року) | х | 81% | х | приріст у 2006 ( у %% до 2005 року) | х | х | 30% |
Згідно до інформації оприлюдненої на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/163460 12.09.2006року нерухомість у м.Києві подорожчає на чверть. Такий прогноз висловив виконавчий директор Київського міського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України Віктор Черноглазов. Він підкреслив, що ріст цін на газ, нафту призводить до подорожчання будівельних матеріалів. Останній місяць літа 2006 року на думку Віктора Черноглазова свідчив про те, що різко було скорочено перелік вибору об’єктів. Продавці, відчувши підвищений рівень попиту або піднімали ціни на 5-10тис.$ або зовсім знімали з продажу квартири, очікуючи ще більше подорожчання.
До цього на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/162721 від 31.08.2006року забудовники спростовували плітки щодо подорожчання в найближчий час нерухомості на 20-25%. Одночасно: «наиболее вероятной причиной подорожания столичной недвижимости …неоднократно называли возможность увеличения размера отчислений жилья в фонд города от 5 -10 до 20 процентов…С подобной инициативой в июле т.г. выступил городской голова Леонид Черновецкий. По мнению операторов рынка недвижимости, такие нововведения сделают строительство на окраинах города невыгодным. Компенсировать свои убытки застройщики обещают за счёт повышения стоимости квадратного метра жилья». За даними, оприлюдненими на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/165266 28 вересня 2006р.: «Правительство планирует ввести налог на недвижимость для физических лиц с 2009 года. Об этом говорится в постановлении Кабинета министров Украины «О прогнозе показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008-2010 годы». Правительство разъясняет, что налог на недвижимость для физических лиц предусматривается ввести только с 2009 года, поскольку необходимо провести предварительные мероприятия по инвентаризации имущества и созданию единого реестра недвижимости граждан, анализ платежеспособности населения и расчёт оптимальной ставки такого налога. В постановлении отмечается, что налог на недвижимость планируется ввести «с целью детенизации доходов населения, обеспечения социальной справедливости и укрепления собственной ресурсной базы местных бюджетов». При этом конкретные размеры ставок налога на недвижимость на каждый год могут уточняться во время проведения налоговой реформы, и будут определяться, исходя из реальных возможностей бюджета на соответствующий год…» Визначення вартості об'єкта оцінки за порівняльним підходом Оцінювачами були виконані роботи по збору та аналізу даних щодо пропозицій продажу об'єктів нерухомості, подібних до об'єкту оцінки (об'єктів-аналогів), який розташований в Деснянському районі м. Києва, по вул. Теодора Драйзера Об'єктами-аналогами серед пропозицій продажу нерухомості для даного об'єкта оцінки можуть бути однокімнатні квартири, які розташовані в 10-16-типоверхових керамзито – бетонних будинках типу „Поліпшена типова панель”, побудованих за останнє десятиріччя. Об'єктами-аналогами оцінювач прийняв подібні квартири на інших вулицях в радіусі 1 000 метрів від об’єкта оцінки з умовно подібним рівнем розташування. З великої кількості об'єктів, що пропонуються на ринку були відібрано чотири, які за характеристиками найбільш подібні до об’єкту оцінки. Ознака співвідношення заснована передусім типом будинку, місцем розташування будівлі в межах масиву та квартири в межах будівлі, площею об'єктів. Для розрахунку ціни пропозиції продажу 1 м2 об’єкту оцінки було приведено вартість об’єктів, подібних до об’єкта оцінки (аналогів), до вартості об’єкта оцінки шляхом коригування вартості аналогів на відмінності, які існують між ними та об’єктом оцінки. Розрахунки та вибір коефіцієнтів коригування за методом прямого порівняння наведені у таблиці нижче: Таблиця «Інформація про аналоги житлових приміщень та розрахунок приведеної ринкової вартості 1 м2 об'єкта оцінки»
№ | Показники | Об'єкт оцінки | Аналог 1 | | Аналог 2 | | Аналог 3 | | Аналог 4 | | 1 | Адреса (вулиця та № буд-ку) | Драйзера, *** | вул. Радунська | | вул. Радунська | | Вул. Драйзера | | пр-т Володимира Маяковського | | 2 | Джерело інформації, контакт. тел. | | *** | | *** | | *** | | *** | | 3 | Функціональне призначення | Квартира однокім-натна | Квартира однокімнатна | | Квартира однокімнатна | | Квартира однокімнатна | | Квартира однокімнатна | | 4 | Найближча станція метро | Чернігів-ська, Петрівка | Чернігівська, Петрівка | | Чернігівська, Петрівка | | Чернігівська, Петрівка | | Чернігівська, Петрівка | | 5 | Вартість продажу, USD | | 80 000 | | 75 000 | | 60 500 | | 75 000 | | 6 | Ціна 1 м2, USD | | 1 852 | | 1 744 | | 1 407 | | 1 744 | | | | | | Абсолютні поправки | | | | 7 | Наявність та стан балкону, лоджії, еркеру | *** | 1 лоджія (засклена) | * | 1 лоджія (засклена) | * | 1 лоджія (засклена) | * | 1 лоджія (засклена) | * | 8 | Телефон | *** | є | * | є | * | немає | * | є | * | 9 | Додаткові речі, включені до вартості квартири | *** | 2 вбудовані шафи | * | відсутні | * | відсутні | * | вбудована кухня, нові меблі, сантехніка | * | | | | 1 852 | | 1 744 | | 1 407 | | 1 744 | | | | | | Відносні поправки | | | | | | 10 | Планування кімнат та можливість додаткового облаштування, підлога | *** | стандартне; підлога - ліноліум | * | стандартне; підлога - паркет | * | стандартне | * | стандартне | * | 11 | Наявність додаткових зручностей | *** | немає | 1,00 | немає | 1,00 | немає | 1,00 | немає | 1,00 | 12 | Загальна площа, м кв. | 43,0 | 43,2 | 1,01 | 43,0 | 1,00 | 43,0 | 1,00 | 43,0 | 1,02 | 13 | Житлова площа, м кв. | 18,0 | 18,1 | 1,00 | 17,5 | 1,01 | 17,0 | 1,01 | 18,0 | 1,00 | 14 | Площа кухні, м кв. | *** | 10,1 | * | 8,5 | * | 9,0 | * | 8,8 | * | 15 | Тип будинку та проектна серія дому | Тип "Поліпшена типова панель" | Тип "Поліпшена типова панель" | 1,00 | Тип "Поліпшена типова панель" | 1,00 | Тип "Поліпшена типова панель" | 1,00 | Тип "Поліпшена типова панель" | 1,00 | 16 | Дата оцінки (експозиції аналогів) | ** вересня 2006р. | ** вересня 2006р. | 1,00 | ** вересня 2006р. | 1,00 | *** | * | ** вересня 2006р. | 1,00 | 17 | Рік побудови | *** | 2005рік | * | 2000 рік | * | 2006 рік | * | 90-ті роки | * | 18 | Поверх | 4/16 | 14/14 | * | 5/16 | * | 5/16 | * | 8/16 | * | 19 | Висота стелі, м. | 2,65 | 2,65 | 1,00 | 2,60 | 0,99 | 2,65 | 1,00 | 2,65 | 1,00 | 20 | Кількість та площа балконів | *** | 1 лоджія | * | 2 засклених та обшитих лоджії | * | 1 лоджія | * | немає | * | 21 | Фізичний стан квартири | *** | відмінний | * | відмінний (нова сантехника, кахель) | * | задовільний (після будівельників) | * | відмінний | * | 22 | Гаряче водопостачання | централізоване | централізоване | 1,00 | централізоване | 1,00 | централізоване | 1,00 | централізоване | 1,00 | 23 | Каналізація, водо-електропостачання, опалення | + | + | 1,00 | + | 1,00 | + | 1,00 | + | 1,00 | 24 | Кількість та планування санітарних приміщень | *** | сумісний | * | роздільно | * | роздільно | * | роздільно | * | 25 | Кількість ліфтів (пасажирський, вантажний) | 1 пасажирський+1 вантажний | 1 пасажирський+1 вантажний | 1,00 | 1 пасажирський+1 вантажний | 1,00 | 1 пасажирський+1 вантажний | 1,00 | 1 пасажирський+1 вантажний | 1,00 | 26 | Віддаленість від зупинок транспорту, хвилин | 2-3 хвилин пішки до зупинки Тролейбусу №37 (кінцева метро "Чорніг-івська"); маршрутні таксі | 2-3 хвилин пішки до зупинки Тролейбусу №37 (кінцева метро "Чернігівська"); маршрутні таксі | 1,00 | 2-3 хвилин пішки до зупинки Тролейбусу №37 (кінцева метро "Чорнігівсь-ка"); маршрутні таксі | 1,00 | 5-9 хвилин пішки до зупинки Тролейбусу №37 (кінцева метро "Чорнігівська"); маршрутні таксі | 0,98 | 3 хвилини пішки до вул. Бальзака, де проходить багато маршрутних таксі; 8-10 хвилин до зупинки трамваю | 0,99 | | Приведена ціна 1 кв.м, USD | 1 725 | 1 870 | | 1 779 | | 1 435 | | 1 814 | |
Розрахунки, наведені вище у таблиці , показали, що вартість 1м2 об’єкта оцінки знаходиться у діапазоні від $1435 - 1870/м2. Після визначення приведених цін пропозицій продажу 1м2 аналогів, було розраховано середньозважене значення цих цін. Таким чином, можливо спрогнозувати ціну пропозиції об’єкта оцінки на рівні $1725/м2, що майже відповідає діапазону середніх цін подібних однокімнатних квартир на житловому масиві „Троєщина” $1719/м2 (дивись вище розділ звіту „Аналіз ринку нерухомості”).
Тоді ринкова вартість об’єкта оцінки за порівняльним методичним підходом (метод прямого порівняння) складе: В ринк. = Вкв.м х Кзнижки х S х Кusd = 1725х 0,99 х 43= $73433,25 х 5,05 = 370 837,91 грн., де Вкв.м – середньозважена приведена ціна пропозиції 1 м2 аналогів, $; Кзнижки – коефіцієнт врахування знижки на торг від ціни пропозиції, яка для подібних квартир при сьогоднішньому стані ринку та за даними продавців об’єктів, які використані в якості аналогів, складає 1%; Кusd - курс гривні до американського долару на дату оцінки за даними Національного Банку України, грн./$; S – загальна площа об’єкта оцінки, м2.
Враховуючи, що фізичні особи, які продають квартири, не є платниками податку на додану вартість, то визначена вартість об’єкта оцінки не враховує податку на додану вартість. Надалі оцінювач провів розрахунок ринкової вартості об’єкту оцінки використовуючи метод валового рентного мультиплікатора (ВРМ), який є відношенням продажної ціни нерухомості до потенційного валового грошового потокувід здачі цієї нерухомості в оренду. Цей метод здійснювався поетапно та знайшов своє відображення в наступній таблиці: № | Показники | Об'єкт оцінки | Аналог 1 | | Аналог 2 | | Аналог 3 | | Аналог 4 | | 1 | Адреса (вулиця та № буд-ку) | Драйзера, ** | вул. Радунська | | пр-т Володимира Маяковського | | вул.Оноре Бальзака | | пр-т Володимира Маяковського | | 2 | Джерело інформації, контакт. тел. | | *** | | *** | | *** | | *** | | 3 | Функціональне призначення | Квартира однокімнатна | Квартира однокімнатна | | Квартира однокімнатна | | Квартира однокімнатна | | Квартира однокімнатна | | 4 | Найближча станція метро | Чернігівська, Петрівка | Чернігівська, Петрівка | | Чернігівська, Петрівка | | Чернігівська, Петрівка | | Чернігівська, Петрівка | | 5 | Вартість оренди квартири на місяць, USD | | 800 | | 470 | | 400 | | 400 | | 6 | Ціна оренди 1 м2, USD | | 19 | | 9 | | 7 | | 11 | | | | | Абсолютні поправки | | | | | | 7 | Кількість кімнат | одна | одна | 0 | одна | 0 | одна | 0 | одна | 0 | 8 | Телефон | невідомо | є | 0 | є | 0 | є | 0 | є | 0 | 9 | Додаткові речі, включені до вартості оренди квартири | невідомо | меблі та холодильник | 0 | меблі, телевізор та холодильник | 0 | меблі, телевізор та холодильник | 0 | телевізор та холодильник (меблів немає) | 0 | | | | 19 | | 9 | | 7 | | 11 | | | | | | | | | | | 10 | Загальна площа, м кв. | 43,0 | 43,2 | * | 54,0 | * | 55,0 | * | 35,0 | * | 11 | Житлова площа, м кв. | 18,0 | 17,0 | * | 20,0 | * | 22,0 | * | 18,0 | * | 12 | Площа кухні, м кв. | невідомо | 8,0 | * | 12,0 | * | 12,0 | * | 8,0 | * | 13 | Тип будинку та проектна серія дому | Тип "Поліпшена типова панель" | Тип "Поліпшена типова панель" | * | Тип "Поліпшена типова панель" | * | Тип "Поліпшена типова панель" | * | Тип "Поліпшена типова панель" | * | 14 | Поверх | 4/16 | 1/10 | * | 5/16 | * | 8/16 | * | 4/9 | * | 15 | Висота стелі, м. | від 2,65 до 2,75 | 2,65 | * | 2,60 | * | 2,65 | * | 2,65 | * | 16 | Фізичний стан квартири | можливо добрий (потребує косметичного ремонту) | відмінний | * | відмінний | * | добрий | * | добрий | * | 17 | Гаряче водопостачання | централізоване | централізоване | * | централізоване | * | централізоване | * | централізоване | * | 18 | Каналізація, водо-електропостачання, опалення | + | + | * | + | * | + | * | + | * | 19 | Кількість та планування санітарних приміщень | невідомо | сумісний | * | роздільно | * | роздільно | * | роздільно | * | 20 | Кількість ліфтів (пасажирський, вантажний) | 1 пасажирський+1 вантажний | 1 пасажирський+1 вантажний | * | 1 пасажирський+1 вантажний | * | 1 пасажирський+1 вантажний | * | 1 пасажирський+1 вантажний | * | 21 | Віддаленість від зупинок транспорту, хвилин | 2-3 хвилин пішки до зупинки Тролейбусу №37 (кінцева метро "Чорнігівська"); маршрутні таксі | 2-3 хвилин пішки до зупинки Тролейбусу №37 (кінцева метро "Чорнігівська"); маршрутні таксі | * | 3 хвилини пішки до вул. Бальзака, де проходить багато маршрутних таксі; 8-10 хвилин до зупинки трамваю | * | 3 хвилини пішки до вул. Бальзака, де проходить багато маршрутних таксі; 10-15 хвилин до зупинки трамваю | * | 3 хвилини пішки до вул. Бальзака, де проходить багато маршрутних таксі; 8-10 хвилин до зупинки трамваю | * | 22 | Приведена ціна 1 кв.м, USD | 11 | 15 | | 9 | | 7 | | 11 | | 23 | Ймовірна вартість продажу квартири, якщо 1 кв.м = 1725USD | $74 175 | $74 520 | | $93 150 | | $94 875 | | $60 375 | | 24 | Ймовірний грошовий потік за оренду квартири (термін 1 рік) | $5 418 | $9 600 | | $5 640 | | $4 800 | | $4 800 | | 25 | Розраховуємо Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) | 13,69 | 7,76 | | 16,52 | | 19,77 | | 12,58 | | 26 | Розраховуємо вартість об'єкту оцінки (V) | $74 175,00 | | | | | | | | |
Повна ринкова вартість об’єкта оцінки за порівняльним методичним підходом (метод валового рентного мультиплікатора) складе:
В ринк. = V х Кзнижки х Кusd = $74175,00 х 5,05 х0,99 = 370 837,91 грн., де Кзнижки – коефіцієнт врахування знижки на торг від ціни пропозиції, яка для подібних квартир при сьогоднішньому стані ринку та за даними продавців об’єктів, які використані в якості аналогів, складає 1%; Кusd - курс гривні до американського долару на дату оцінки за даними Національного Банку України, грн./$; Таким чином, ринкова вартість об’єкту оцінки за порівняльним методичним підходом (округлено без копійок) складає 370 838грн. (Триста сімдесят тисяч вісімсот тридцять вісім гривень)
|