Анализ рынка недвижимости Город Киев как столица Украины является: - политическим и административным центром государства;
- духовным, культурным, историческим, научно-образовательным центром Украины.
По данным сайта www.kmv.gov.ua, город Киев находится в центре Восточной Европы на стыке физик-географических зон лесостепных и мешаных лесов (полесье), в пределах 50,5в северной широты и 30,6в восточной долготы, на обоих берегах р. Днепр. Общая площадь Киева составляет 835,6кв.км, или 83,3тыс.га (0,14% территории Украины). По состоянием на 01.07.06 согласно данным сайта www.ukrstar.gov.ua численность населения города Киева составляла 2 699 189чел.; численность постоянного населения - 2 657 882чел. Состоянием на 01.07.06 численность населения Украины составляла 46 756 618чел.; численность постоянного населения - 46 576 263чел. Динамика промышленности г. Киева свидетельствует о постоянной тенденции наращивания производства. Город характеризуется наиболее диверсифицированой среди регионов Украины структурой промышленности. За последние годы увеличился удельный вес экономически и социально эффективных областей: обрабатывающей промышленности - до 84,0%, в т.ч.: пищевой и перерабатывающей промышленности - до 25,0%, машиностроения - до 18,3%, химической и нефтехимической промышленности - до 15,0%; целлюлозно-бумажной промышленности, издательского дела - до 9,5%; производства неметаллических минеральных изделий - до 7,0%. Ускорение темпов роста областей, которые вырабатывают продукцию конечного потребления, обусловленное увеличениям инвестиционного спроса предприятий и потребительского спроса населения в результате повышения их денежных доходов. Перспективы развития г. Киева связанные с закреплением положительных тенденций последних лет, их углублением на основе широкого использования целого ряда возможностей и особенностей, а именно: - удобное географическое расположение на перекрестке многочисленных транспортных путей соединения, которые проходят из стран Западной и Центральной Европы в Россию и на Кавказ, а также из севера на юг (из России и стран Балтики и Скандинавии в Юго-Восточную Европу), что создает предпосылки для углубления торговых отношений;
- столичный статус г. Киева;
- высокий профессиональный, образовательный и культурный уровень киевлян, наличие высококвалифицированных инженеров, технологов, рабочих и служащих - менеджеров, относительная дешевизна рабочей силы сравнительно с зарубежными странами, миграционный приток квалифицированной рабочей силы;
- мощный экономический потенциал, развитая система коммуникаций;
- большой культурный и туристическо-рекреационный потенциал, сконцентрированный в сети объектов культуры и искусства, уникальных естественных памятников; статус города как члена почетного списка исторических городов ООН, уникальность памятников истории, культуры и архитектуры повышают его туристическо-экскурсионные возможности;
- привлекательность г. Киева с точки зрения престижности проживания, качества среды жизнедеятельности, разнообразия культурно-художественных и общественных событий;
- возможности для дальнейшего пространственного развития - наличие площадок перспективной застройки высокой ценности, резервы планировочного каркаса, значительные территориальные ресурсы в собственности территориальной общины г. Киева.
По данным сайта www.ukrstar.gov.ua финансовые результаты от обычной деятельности к налогообложению за январь-май 2006 года составили по Украине 18279,8млн.грн.; по г. Киеву – 7189,6млн.грн. Если в среднем по Украине 61,8% предприятий получили прибыль, то за аналогичный период по г. Киеву данный показатель был равен 62,1%. Прибыль предприятий (до налогообложения), расположенных в г. Киеве за данный период составила 11 158,8млн.грн. или 37,9% от совокупной прибыли предприятий по Украине. Одним из влиятельных факторов, по мнению оценщика относительно увеличения денежной массы для спроса на недвижимость в т.ч. является внутренний фактор наличия, увеличения обращения и подорожания земли как товара. В Украине по данным, приведенным в учебном пособии О.И. Драпиковского, И.Б. Ивановой «Оценка земельных участков», - в результате приватизации на протяжении десяти лет в 2004 году была достигнута паритетность между публичными и частными формами собственности на землю . Изменение структуры земельного фонда Украины за формами собственности в ходе земельной реформы:
На начало года | Форма собственности | государственная | частная | коллективная | тис.га | % | тис.га | % | тис.га | % | 1992 | 60354,8 | 100 | | | | | 1993 | 60199,2 | 99,7 | 13,8 | 0,2 | 141,8 | 0,2 | 1994 | 57822,6 | 95,8 | 910,6 | 1,5 | 1621,6 | 2,7 | 1995 | 55148,5 | 91,4 | 1488,6 | 2,4 | 3717,7 | 6,2 | 1996 | 36310,5 | 60,2 | 1925,4 | 3,2 | 22118,9 | 36,6 | 1997 | 33141,6 | 54,9 | 2446,6 | 4,1 | 24766,6 | 41 | 1998 | 30701,2 | 50,9 | 3090,3 | 5,1 | 26563,3 | 44 | 1999 | 30097,0 | 49,9 | 3393,8 | 5,6 | 26864,0 | 44,5 | 2000 | 29265,5 | 48,5 | 4327,3 | 7,2 | 26762,0 | 44,3 | 2001 | 30166,5 | 50,0 | 29109,2 | 48,2 | 1079,1 | 1,8 | 2002 | 30027,1 | 49,7 | 29807,0 | 49,4 | 520,7 | 0,9 | 2003 | 29872,2 | 49,5 | 30178,0 | 50,0 | 304,6 | 0,5 | 2004 | 29796,8 | 49,4 | 30326,3 | 50,2 | 231,7 | 0,4 |
Подавляющее большинство из общего количества приобретенных участков (82,5%) имели коммерческое использование - для размещения магазинов, кафе, ресторанов, отелей, автозаправочных станций. Другие являются земельными участками приватизированных промышленных и транспортных предприятий, учреждений общественного обслуживания, кондоминиумов. Такое распределение свидетельствует о сегодняшнем спросе, в котором преобладает коммерческая функция, которая обеспечивает высочайшую прибыльность от использования земли. При увеличении возраста зданий и сооружений доля земли в общей стоимости застроенного участка также увеличивается. Поэтому типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости устанавливается, как правило, для земельных участков, которые имеют или допускают относительно новую застройку. Одновременно, такая ситуация обесценения старого жилищного фонда и заинтересованность строительных компаний и инвестиционных институтов на данном этапе лишь повышает стоимость 1 м2 действующего жилищного фонда, как в центре так и на окраинах г. Киева. Рост цен на жилье в 2006 году на окраинах города (в т.ч. по ул.Драйзера) возможно смело связывать с общими тенденциями инфляционного ожидания, действующими ставками ипотечного кредитования в иностранной валюте (ставки кредитов под жилье отечественных банков составляют 11-12 «сложных» процентов на год, в то время как ставки кредитов под жилье иностранных банков за рубежом составляют 4-6 «сложных» процентов на год). Иностранные и отечественные граждане Украины находятся в неравных условиях относительно ипотечного кредитования. Одновременно иностранцы имеют право безвизового режима для въезда на территорию Украины. Украинцы о таком праве по отношению к развитым странам лишь мечтают. Факт ревальвации гривны по отношению к американскому доллару в 2005году также является одним из причин подорожания жилья. Одновременно ожидаемые темпы инфляции возможно рассчитать с помощью следующей формулы, приведенной на стр.234 в книге Тома Коупленда, Тима Коллера и Джека Мурина "Стоимость компаний: оценка и управление" (Москва, ЗАО "ОЛИМП -БИЗНЕС" 2002.-576с.):
Ожидаемая инфляция = ((1+ номинальная процентная ставка):( 1+ реальная процентная ставка)) - 1. Авторы книги, учитывая спорность оценки реальной процентной ставки, отмечают, что в период 1926 - 1991гг. в США она в среднем составляла 0,5% на год. А в отдельные десятилетия - 5,4% (в 40-х годах) и до 4,1% (в 80-х годах). Учитывая спорность оценки реальной процентной ставки авторы книги советуют оценивать реальную процентную ставку в пределах 2-3%, что по их мнению полностью отвечает долгодействующему диапазону темпов роста ВВП. Оценщик прогнозирует, что тенденции роста цен сохранятся и в первом полугодии 2007г. Цены на недвижимость будут продолжать растить как минимум на 1,5-2% в месяц. Более всего подорожают малогабаритные квартиры. Цены в сегменте квартир с большими площадями в новых домах с современным планированием также продолжат рост, учитывая открытость рынка аренды квартир (объявление о времени, суточные и месячные ставки). Спрос на недвижимость будет возрастать вместе с реализацией интеграционных процессов Украины в Эвросоюз, вступления в Мировую торговую организацию и ростом доходов населения.
Потенциальными причинами стабилизации цен на жилую недвижимость в 2006-2007 годах могут быть: - Усиление конкуренции между строительными компаниями в Киеве. В Киеве работают много строительных компаний, которые начинают мешать друг другу и, возможно будут вынуждены снижать уровень своей рентабельности и цены на жилье.
- Уменьшение притока регионального и иностранного капитала. Региональная элита после приобретения недвижимости в Киеве до 31 октября 2004 года и прыжка цен в 2005-2006 годах может не обнаруживать особую активность к столице, поскольку начинается строительный бум цен на недвижимость непосредственно в регионах.
Уменьшение доходности вложений в недвижимость. Пока не возможно назвать альтернативным вариантом инвестирования денежных средств в гривневые банковские депозиты под 14-20% годовых («простых», а не «сложных» процентов, которые не учитывают политические и другие инфляционные риски), а другие «доходные» рынки (например, фондовый) не дают такой «рентабельности без налогообложения». Согласно данным, приведенным в «REAL ESTATE», который является приложением к специальному выпуску журнала «FORBES» (сентябрь 2005г.) (129226, Россия, Москва, ул. Докукіна,16, тел. 980-5252, факс 980-5255) приведен некоторый анализ «за» и «против» покупки недвижимости в ряде Европейских стран. Великобритания
«За покупку» | «Против покупки» | 1. Четкая структурированность рынка. Реэлторским агентствам во всем мире известная стоимость фактически каждого дома, тому риск переплаты снижается. | 1. Высокие налоги: 1, 5-5% стоимости жилья (для сравнения: в Испании – 0,4%, в Финляндии и Италии – 1%). Средняя стоимость апартаментов с одной спальной комнатой превышает 400тыс.Евро, а налог (3%) для такой квартиры ежемесячно составляет 1тыс.Евро. | 2. Лондон – деловая столица Европы. Собственная квартира с точки зрения ведения бизнеса в Лондоне является удобным вариантом. | 2. Чтобы получить вид на право проживания в стране, нужно открыть бизнес в Великобритании. Пока этого нет, к собственному жилью придется ездить при наличии обычной гостевой визы для иностранца. | 3. Продавцы лондонской недвижимости предложат вам удобные финансовые схемы. В т.ч. учтут передачу недвижимости через офшор, на которыйкуплено дом, другому лицу. | 3. К налогу на недвижимость прибавляют еще и эксплуатационные расходы. |
Франция
«За покупку» | «Против покупки» | 1. Высокийсоциальный статус. | 1. Чтобы жить во Франции и чувствовать себя комфортно, английского языка мало – нужно выучить французский. | 2. За последние шесть лет недвижимость в данной стране подорожала на 88% | 2. Обязательное участие нотариуса во всех соглашениях относительно купли-продажи недвижимости. Вариант формального занижения стоимости цены с целью минимизации налогов не пройдет. Подобная минимизация возможна в Испании, Италии, Болгарии и России. | | 3. Деньги покупателя должны поступить со счета нотариуса, а туда они должны попасть со счета в европейском банке. |
Италия
«За покупку» | «Против покупки» | 1. Итальянцы готовы торговаться. Первая цена никогда не является окончательной. | 1. Очень много домов на вторичном рынке предлагают в непригодном состоянии «под перестройку». | 2. Низкие эксплуатационные расходы. Содержание вилы стоимостью в 3млн.Евро обойдется приблизительно в полторы тысячи Евро на год. | 2. Сложная процедура покупки. Прежде чем подписать соглашение, которое резервирует за Вами квартиру или дом, нужно получить в полиции идентификационный налоговый код. | | 3. Высокие первоочередные платежи. Регистрационный налог при покупке недвижимости составляет 10% от стоимости, а нотариальные расходы – еще 2,5%. |
Испания
«За покупку» | «Против покупки» | 1. По оценкам агентства Estate Service, Испания предлагает сейчас самыеудобные условия покупки недвижимости для нерезидентов: никаких ограничений, доступность ипотечного кредитования (3% годовых), шенгенская виза – автомати-чески. | 1. После скандала с отмыванием русских денег Испания сделала более жесткими условия визового режима для россиян. | 2. Международная популярность. Вложив свыше 8,5млрд.Евро в недвижимость Испа-нии в 2004 году (приблизительно 1% ВВП), иностранцы приобрели здесь 160000 объектов. | 2. В Испании строится самое большее количество жилой недвижимости, чем в любой стране Евросоюза. В год здесь строится 13,8 единиц жилья на 1000 человек (в Великобритании – 3.1, в Германии – 3,5, во Франции – 6,3). При этом в Испании на 1000 человек приход-дится 528 домов, что является также самымбольшимв Европе показателем (ближайший конкурент – Греция с 505 домами, потом Франция с 413). Отсюда вывод: рост цен на жилье в Испании может несколько замедлиться. |
Объект оценки расположен на жилом массиве „Троещина” и по данному массиву имеется достаточно продолжительная статистика агентства недвижимости „Благовест” (www.blagovest.com), поэтому цены на однокомнатные квартиры этого района, указанные ниже в таблице является приемлемым ориентиром для дальнейшей динамики стоимости объекта оценки.
Стоимость однокомнатной квартиры в Деснянском районе г.Киева | Август 2004 | Август 2005 | Август 2006 | минимальная | $18 000 | $23 000 | $40 000 | средняя | $26 900 | $49 800 | $62 900 | максимальная | $50 000 | $67 000 | $120 000 | Средняя стоимость 1 г.кв. | $728 | $1 319 | $1 719 | прирост в 2005 ( в %% к 2004 года) | х | 81% | х | прирост в 2006 ( в %% к 2005 года) | х | х | 30% |
Согласно информации обнародованной на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/163460 12.09.2006 недвижимость в г.Киеве подоро-жает на четверть. Такой прогноз высказал исполнительный директор Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Черноглазов. Он подчеркнул, что рост цен на газ, нефть приводит к подорожанию строительных материалов. Последний месяц лета 2006года, по мнению Виктора Черноглазова, свидетельствовал о том, что резко было сокращен перечень выбора объектов. Продавцы, ощутив повышенный уровень спроса: или поднимали цены на 5-10тис.$ или совсем снимали квартиры с продажи, ожидая еще большее подорожание.
До этого на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/162721 31.08.2006року застройщики опровергали сплетни относительно подорожания в ближайшее время недвижимости на 20-25%. Одновременно: «наиболее вероятной причиной подорожания столичной недвижимости …неоднократно называли возможность увеличения размера отчислений жилья в фонд города с 5-10 до 20 процентов…С подобной инициативой в июле т.г. выступил городской глава Леонид Черновецкий. По мнению операторов рынка недвижимости, такие нововведения сделают строительство на окраинах города невыгодным. Компенсировать свои убытки застройщики обещают за счёт повышения стоимости квадратного метра жилья». За данными, обнародованными на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/165266 28 сентября 2006г.: «Правительство планирует ввести налог на недвижимость для физических лиц с 2009 года. Об этом говорится в постановлении Кабинета министров Украины «О прогнозе показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008-2010 годы». Правительство разъясняет, что налог на недвижимость для физических лиц предусматривается ввести только с 2009 года, поскольку необходимо провести предварительные мероприятия по инвентаризации имущества и созданию единого реестра недвижимости граждан, анализ платежеспособности населения и расчет оптимальной ставки такого налога. В постановлении отмечается, что налог на недвижимость планируется ввести «с целью детенизации доходов населения, обеспечения социальной справедливости и укрепления собственной ресурсной базы местных бюджетов». При этом конкретные размеры ставок налога на недвижимость на каждый год могут уточнятся во время проведения налоговой реформы, и будут определяться, исходя из реальных возможностей бюджета на соответствующий год...» Определение стоимости объекта оценки за сравнительным подходом Оценщиком были выполненные работы по сбору и анализу данных относительно предложений продажи объектов недвижимости, подобных объекту оценки (объекты-аналоги), которые расположены в Деснянском районе г. Киева, по ул. Теодора Драйвера. Объектами-Аналогами среди предложений продажи недвижимости для данного объекта оценки могут быть однокомнатные квартиры, которые расположены в 16-тиэтажных керамзитобетонных домах типа „Улучшенная типовая панель”, построенных за последнее десятилетие. Объектами-Аналогами оценщик принял подобные квартиры на других улицах в радиусе 1 000 метров от объекта оценки с условно подобным уровнем расположения. Из большого количества объектов, которые предлагаются на рынке, было отобрано четыре, которые по характеристикам наиболее подобны объекту оценки. Признаки сравнения обоснованы, прежде всего, типом дома, местоположением здания в пределах массива и квартиры в пределах здания, площадью объектов. Для расчета цены предложения продажи 1 м2 объекта оценки была приведена стоимость объектов, подобная объекту оценки (аналогов), к стоимости объекта оценки путем корректирования стоимости аналогов на отличия, которые существуют между ними и объектом оценки. Расчеты и выбор коэффициентов корректирования по методу прямого сравнения приведены в таблице ниже: Таблица «Информация об аналогах жилых помещений и расчет приведенной рыночной стоимости 1 м2 объекта оценки»
№ | Показатели | Объект оценки | Аналог 1 | | Аналог 2 | | Аналог 3 | | Аналог 4 | | 1 | Адрес (улица и № буд-ку) | Драйзера, *** | ул. Радунська | | ул. Радунська | | Вул. Драйзера | | пр-т Владимира Маяковского | | 2 | Источник информации, контакт. тел. | | *** | | *** | | *** | | *** | | 3 | Функциональноеназначение | Квартира одноком-натна | Квартира однокомнатная | | Квартира однокомнатная | | Квартира однокомнатная | | Квартира однокомнатная | | 4 | Ближайшая станция метро | Чернигов-ська, Петрівка | Черниговская, Петровка | | Черниговская, Петровка | | Черниговская, Петровка | | Черниговская, Петровка | | 5 | Стоимость продажи, USD | | 80 000 | | 75 000 | | 60 500 | | 75 000 | | 6 | Цена 1 м2, USD | | 1 852 | | 1 744 | | 1 407 | | 1 744 | | | | | | Абсолютные поправки | | | | 7 | Наличие и состояние балкону, лоджии, эркеру | *** | 1 лоджия (застекленная) | * | 1 лоджия (застекленная) | * | 1 лоджия (застекленная) | * | 1 лоджия (застекленная) | * | 8 | Телефон | *** | є | * | є | * | нет | * | є | * | 9 | Дополнительные вещи, включенные в стоимости квартиры | *** | 2 встроенныешкафа | * | отсутствуют | * | отсутствуют | * | встроенная кухня, новая мебель, сантехника | * | | | | 1 852 | | 1 744 | | 1 407 | | 1 744 | | | | | | Относительные поправки | | | | | | 10 | Планирование комнат и возможность дополнительного обустройства, пол | *** | стандартное; пол - линолеум | * | стандартное; пол - паркет | * | стандартное | * | стандартное | * | 11 | Наличие дополнительных удобств | *** | нет | 1,00 | нет | 1,00 | нет | 1,00 | нет | 1,00 | 12 | Общая площадь, м кв. | 43,0 | 43,2 | 1,01 | 43,0 | 1,00 | 43,0 | 1,00 | 43,0 | 1,02 | 13 | Жилая площадь, м кв. | 18,0 | 18,1 | 1,00 | 17,5 | 1,01 | 17,0 | 1,01 | 18,0 | 1,00 | 14 | Площадь кухни, м кв. | *** | 10,1 | * | 8,5 | * | 9,0 | * | 8,8 | * | 15 | Тип дома и проектная серия дома | Тип "Улучшенная типичная панель" | Тип "Улучшенная типичная панель" | 1,00 | Тип "Улучшенная типичная панель" | 1,00 | Тип "Улучшенная типичная панель" | 1,00 | Тип "Улучшенная типичная панель" | 1,00 | 16 | Дата оценки (экспозиции аналогов) | ** сентября 2006г. | ** сентября 2006г. | 1,00 | ** сентября 2006г. | 1,00 | *** | * | ** сентября 2006г. | 1,00 | 17 | Год построения | *** | 2005год | * | 2000 год | * | 2006 год | * | 90-те года | * | 18 | Этаж | 4/16 | 14/14 | * | 5/16 | * | 5/16 | * | 8/16 | * | 19 | Высота потолка, г. | 2,65 | 2,65 | 1,00 | 2,60 | 0,99 | 2,65 | 1,00 | 2,65 | 1,00 | 20 | Количество и площадь балконов | *** | 1 лоджия | * | 2 застекленных и обшитых лоджии | * | 1 лоджия | * | нет | * | 21 | Физическое состояние квартиры | *** | отличное | * | отличное (новая сантехника, кафель) | * | удовлетворительныое(после строителей) | * | отличное | * | 22 | Горячее водоснабжение | централизованное | централизованное | 1,00 | централизованное | 1,00 | централизованное | 1,00 | централизованное | 1,00 | 23 | Канализация, вода-электроснабжение, отопление | + | + | 1,00 | + | 1,00 | + | 1,00 | + | 1,00 | 24 | Количество и планирования санитарных помещений | *** | совместный | * | раздельно | * | раздельно | * | раздельно | * | 25 | Количество лифтов (пассажирский, грузовой) | 1 пассажирский+1 грузовой | 1 пассажирский+1 грузовой | 1,00 | 1 пассажирский+1 грузовой | 1,00 | 1 пассажирский+1 грузовой | 1,00 | 1 пассажирский+1 грузовой | 1,00 | 26 | Отдаленность от остановок транспорта, минут | 2-3 минут пешком к остановке Троллейбусу №37 (конечная метро " Чорніг-івська"); маршрутные таксе | 2-3 минут пешком к остановке Троллейбусу №37 (конечная метро "Черниговская"); маршрутные таксе | 1,00 | 2-3 минут пешком к остановке Троллейбусу №37 (конечная метро " Чорнігівсь-ка"); маршрутные таксе | 1,00 | 5-9 минут пешком к остановке Троллейбусу №37 (конечная метро "Чорнігівська"); маршрутные таксе | 0,98 | 3 минуты пешком к ул. Бальзака, где проходит много маршрутных такси; 8-10 минут к остановке трамваю | 0,99 | | Приведенная цена 1 кв.м, USD | 1 725 | 1 870 | | 1 779 | | 1 435 | | 1 814 | |
Расчеты, приведенные выше в таблице , показали, что стоимость 1м2 объекта оценки находится в диапазоне от $1435 - 1870/м2. После определения приведенных цен предложений продажи 1м2 аналогов, было рассчитано средневзвешенное значение этих цен. Таким образом, возможно спрогнозировать цену предложения объекта оценки на равные $1725/м2, что почти отвечает диапазону средних цен подобных однокомнатных квартир на жилом массиве „Троєщина” $1719/м2 (смотри выше раздел отчета „Анализ рынка недвижимости”).
Тогда рыночная стоимость объекта оценки за сравнительным методическим подходом (метод прямого сравнения) составит: В ринк. = Вкв.м х Кскидки х S х Кusd = 1725х 0,99 х 43= $73433,25 х 5,05 = 370 837,91 грн., где Вкв.м – средневзвешенная приведенная цена предложения 1 м2 аналогов, $; Кскидки – коэффициент учета скидки на торг от цены предложения, которое для подобных квартир при сегодняшнем состоянии рынка и по данным продавцов объектов, которые использованы в качестве аналогов, составляет 1%; Кusd - курс гривны к американскому доллару на дату оценки по данным Национального Банка Украины, грн./$; S – общая площадь объекта оценки, м2.
Учитывая, что физические лица, которые продают квартиры, не являются плательщиками налога на добавленную стоимость, то определенная стоимость объекта оценки не учитывает налога на добавленную стоимость. В дальнейшем оценщик провел расчет рыночной стоимости объекта оценки используя метод валового рентного мультипликатора (ВРМ), который является отношением продажной цены недвижимости к потенциальному валовому денежному потокуот сдачи этой недвижимости в аренду. Этот метод осуществлялся поэтапно и нашел свое отображение в следующей таблице: № | Показатели | Объект оценки | Аналог 1 | | Аналог 2 | | Аналог 3 | | Аналог 4 | | 1 | Адрес (улица и № буд-ку) | Драйзера, ** | ул. Радунська | | пр-т Владимира Маяковского | | ул.Оноре Бальзака | | пр-т Владимира Маяковского | | 2 | Источник информации, контакт. тел. | | *** | | *** | | *** | | *** | | 3 | Функциональноеназначение | Квартира однокомнатная | Квартира однокомнатная | | Квартира однокомнатная | | Квартира однокомнатная | | Квартира однокомнатная | | 4 | Ближайшая станция метро | Черниговская, Петровка | Черниговская, Петровка | | Черниговская, Петровка | | Черниговская, Петровка | | Черниговская, Петровка | | 5 | Стоимость аренды квартиры на месяц, USD | | 800 | | 470 | | 400 | | 400 | | 6 | Цена аренды 1 м2, USD | | 19 | | 9 | | 7 | | 11 | | | | | Абсолютные поправки | | | | | | 7 | Количество комнат | одна | одна | 0 | одна | 0 | одна | 0 | одна | 0 | 8 | Телефон | неизвестно | є | 0 | є | 0 | є | 0 | є | 0 | 9 | Дополнительные вещи, включенные в стоимости аренды квартиры | неизвестно | мебель и холодильник | 0 | мебель, телевизор и холодильник | 0 | мебель, телевизор и холодильник | 0 | телевизор и холодильник (мебели нет) | 0 | | | | 19 | | 9 | | 7 | | 11 | | | | | | | | | | | 10 | Общая площадь, м кв. | 43,0 | 43,2 | * | 54,0 | * | 55,0 | * | 35,0 | * | 11 | Жилая площадь, м кв. | 18,0 | 17,0 | * | 20,0 | * | 22,0 | * | 18,0 | * | 12 | Площадь кухни, м кв. | неизвестно | 8,0 | * | 12,0 | * | 12,0 | * | 8,0 | * | 13 | Тип дома и проектная серия дома | Тип "Улучшенная типичная панель" | Тип "Улучшенная типичная панель" | * | Тип "Улучшенная типичная панель" | * | Тип "Улучшенная типичная панель" | * | Тип "Улучшенная типичная панель" | * | 14 | Этаж | 4/16 | 1/10 | * | 5/16 | * | 8/16 | * | 4/9 | * | 15 | Высота потолка, г. | от 2,65 до 2,75 | 2,65 | * | 2,60 | * | 2,65 | * | 2,65 | * | 16 | Физическое состояние квартиры | возможно добрый (нуждается в косметическом ремонте) | отличный | * | отличный | * | добрый | * | добрый | * | 17 | Горячее водоснабжение | централизованное | централизованное | * | централизованное | * | централизованное | * | централизованное | * | 18 | Канализация, вода-электроснабжение, отопление | + | + | * | + | * | + | * | + | * | 19 | Количество и планирования санитарных помещений | неизвестно | совместный | * | раздельно | * | раздельно | * | раздельно | * | 20 | Количество лифтов (пассажирский, грузовой) | 1 пассажирский+1 грузовой | 1 пассажирский+1 грузовой | * | 1 пассажирский+1 грузовой | * | 1 пассажирский+1 грузовой | * | 1 пассажирский+1 грузовой | * | 21 | Отдаленность от остановок транспорта, минут | 2-3 минут пешком к остановке Троллейбусу №37 (конечная метро "Чорнігівська"); маршрутные таксе | 2-3 минут пешком к остановке Троллейбусу №37 (конечная метро "Чорнігівська"); маршрутные таксе | * | 3 минуты пешком к ул. Бальзака, где проходит много маршрутных такси; 8-10 минут к остановке трамваю | * | 3 минуты пешком к ул. Бальзака, где проходит много маршрутных такси; 10-15 минут к остановке трамваю | * | 3 минуты пешком к ул. Бальзака, где проходит много маршрутных такси; 8-10 минут к остановке трамваю | * | 22 | Приведенная цена 1 кв.м, USD | 11 | 15 | | 9 | | 7 | | 11 | | 23 | Вероятная стоимость продажи квартиры, если 1 кв.м = 1725USD | $74 175 | $74 520 | | $93 150 | | $94 875 | | $60 375 | | 24 | Вероятный денежный поток за аренду квартиры (срок 1 год) | $5 418 | $9 600 | | $5 640 | | $4 800 | | $4 800 | | 25 | Рассчитываем Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) | 13,69 | 7,76 | | 16,52 | | 19,77 | | 12,58 | | 26 | Рассчитываем стоимость объекту оценки (V) | $74 175,00 | | | | | | | | |
Полная рыночная стоимость объекта оценки за сравнительным методическим подходом (метод валового рентного мультипликатора) составит:
В ринк. = V х Кскидки х Кusd = $74175,00 х 5,05 х0,99 = 370 837,91 грн., где Кскидки – коэффициент учета скидки на торг от цены предложения, которое для подобных квартир при сегодняшнем состоянии рынка и по данным продавцов объектов, которые использованы в качестве аналогов, составляет 1%; Кusd - курс гривны к американскому доллару на дату оценки по данным Национального Банка Украины, грн./$; Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки за сравнительным методическим подходом (округленно без копеек) составляет 370 838грн. (Триста семьдесят тысяч восемьсот тридцать восемь гривен)
|